Una tormenta perfecta de caída en picado del valor de las propiedades de los edificios antiguos, la débil demanda de los inquilinos derivada de la pandemia y las altas tasas de interés para nuevos préstamos y refinanciaciones han dejado tambaleando al sector de la construcción de oficinas, valorado en 2,4 billones de dólares.
Para algunos inversores inmobiliarios, eso podría ser algo bueno.
Recientemente se han vendido varios grandes edificios de oficinas en todo el país –incluido Manhattan– con grandes descuentos de hasta el 70% a compradores oportunistas, que apuestan a grandes ganancias cuando los precios finalmente repunten.
En abril, una empresa poco conocida, Yellowstone Real Estate Investments, pagó 185 millones de dólares por 1740 Broadway, una histórica torre de oficinas cerca de Columbus Circle en Manhattan. El gigante inversor Blackstone había pagado 600 millones de dólares por el edificio diez años antes. Y esta semana, según Bloomberg, dos empresas inmobiliarias se hicieron con un rascacielos en Midtown Manhattan por menos de 50 millones de dólares.
Si bien se trata de compradores relativamente pequeños, su aparición es una señal de los crecientes problemas en el mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos. La realización de acuerdos difíciles es uno de los ejemplos más visibles de los problemas que se están gestando en la industria y que podrían provocar enormes pérdidas a cientos de bancos e inversores en préstamos garantizados por bienes raíces.
Isaac Hera, director ejecutivo de Yellowstone, dijo que su compañía está cerrando acuerdos basándose en cálculos de que «nuestras inversiones actuales no se verán afectadas negativamente si los precios de las oficinas continúan bajando». Hera añadió: «Nunca intentamos cronometrar los mercados».
Algunos analistas de la industria han advertido que la búsqueda de acuerdos es la punta del iceberg, más una señal de que se están alcanzando acuerdos rápidamente que una indicación de que los precios de los edificios de oficinas han tocado fondo, especialmente los construidos hace décadas.
“Las ofertas de empleo están alcanzando niveles nunca antes vistos”, dijo Chad Littell, director nacional de análisis de mercados de capital de EE. UU. en CoStar, una firma de investigación y datos de bienes raíces comerciales. «Con el aumento de las vacantes, es difícil endeudarse para comprar o desarrollar una oficina».
CoStar predice que 2024 y 2025 serán los dos peores años registrados para los edificios de oficinas en términos de la cantidad de metros cuadrados que los inquilinos regresan o desalojan en todo el país.
Es posible que el alcance total de los problemas no sea evidente hasta mucho más tarde, dada la compleja dinámica y los incentivos competitivos de los actores del mercado, desde prestamistas e inquilinos hasta compradores y vendedores.
Los problemas en el sector de oficinas comenzaron con la pandemia, que marcó el comienzo de un cambio duradero hacia el trabajo remoto. Desde entonces, los empleadores han tenido que adaptarse a no tener a sus empleados en la oficina cinco días a la semana, lo que ha llevado a muchos a reducir el tamaño de sus oficinas. Esto ha afectado a los propietarios, que dependen de un alquiler regular para pagar sus hipotecas.
El aumento de las tasas de interés ha dificultado aún más las cosas, ya que muchos propietarios se muestran reacios a renegociar los acuerdos de financiación o no pueden permitirse nuevas hipotecas, especialmente si los propietarios no tienen suficientes inquilinos que paguen el alquiler. Algunos propietarios de edificios han amenazado con incumplir sus hipotecas y abandonar sus propiedades.
Al mismo tiempo, los prestamistas e inversores en bonos respaldados por préstamos inmobiliarios comerciales están tratando de evitar ejecuciones hipotecarias e incurrir en grandes pérdidas a través de ventas en dificultades. Muchos, sin embargo, han dado más tiempo a los propietarios, con la esperanza de poder reclutar nuevos inquilinos y reiniciar los pagos de la hipoteca. Esta estrategia mantiene bajo control el número de edificios en dificultades actualmente a la venta. Pero en cierto punto, las ejecuciones hipotecarias y las ventas en dificultades se vuelven inevitables, y eso está sucediendo en Nueva York, Chicago y Los Ángeles.
En lo que va del año, 16 edificios de oficinas con hipotecas empaquetadas en bonos de bienes raíces comerciales han sido ejecutados o cancelados, lo que ha resultado en pérdidas de 500 millones de dólares para los inversores en todo el país, según Trepp, una firma de datos e investigación. El año pasado, se ejecutaron o liquidaron 26 hipotecas empaquetadas en bonos, lo que provocó pérdidas de 265 millones de dólares para los inversores.
El valor en dólares de tales pérdidas es pequeño dado que alrededor de 171 mil millones de dólares en hipotecas de edificios de oficinas fueron empaquetados en bonos. Pero Trepp ha colocado más de una cuarta parte de estos préstamos en una lista de vigilancia por posibles problemas, lo que significa que podrían haber más ventas en dificultades en el horizonte.
La mayoría de los cazadores de gangas pagan todo en efectivo por los edificios de oficinas porque los prestamistas están más centrados en deshacerse de carteras de préstamos en problemas y menos abiertos a asumir nuevas deudas, dijeron expertos de la industria. Estos compradores a menudo se conforman con esperar a que bajen las tasas de interés antes de obtener el préstamo habitual a 10 años para financiar una transacción de edificio de oficinas.
Hera, de Yellowstone, dijo que prefiere las compras en efectivo cuando trata con vendedores en dificultades porque los acuerdos se cierran más rápidamente. Añadió que su empresa, que depende del dinero de fondos de pensiones e inversores adinerados, tenía «cientos de millones de dólares» para comprar más propiedades o préstamos.
Yellowstone compró 1740 Broadway, un edificio en gran parte vacío, con planes de convertir potencialmente algunos pisos en apartamentos, dijo Hera. Un fondo de Blackstone había pagado 600 millones de dólares en 2014 por el edificio histórico, una vez ocupado por la Mutual Life Insurance Company de Nueva York y apodado el edificio “MONY”.
La compra de Blackstone fue financiada en parte por una hipoteca de 308 millones de dólares del Deutsche Bank, que luego se convirtió en un bono inmobiliario comercial vendido a inversores. Blackstone dijo que canceló su participación en el edificio hace tres años, cuando los grandes inquilinos comenzaron a irse durante la pandemia, y que los efectos sobre sus inversores fueron limitados. Algunos inversores en el bono que respalda 1740 Broadway también sufrieron pérdidas porque los 185 millones de dólares que pagó Yellowstone estaban muy por debajo del valor de la hipoteca.
TPG y su socio comercial, GFP Real Estate, también planean convertir en apartamentos el edificio de 27 pisos, en gran parte vacío, que adquirieron en 222 Broadway por 147,5 millones de dólares, dijo una persona familiarizada con el asunto. GFP es parte de un grupo propietario que también planea convertir el histórico edificio Flatiron de Manhattan en apartamentos.
Muchos en la industria inmobiliaria ven la conversión de edificios de oficinas en apartamentos como una forma de abordar la necesidad de más viviendas en las ciudades y la disminución de la demanda de espacio para oficinas. Pero las conversiones son caras y no todos los edificios son fáciles de renovar.
Tanto Yellowstone como TPG compraron los dos edificios en Broadway a un precio que representaba aproximadamente un descuento del 70% sobre el precio de venta de esos edificios hace aproximadamente una década.
Robert Sarver, promotor inmobiliario y ex propietario de los Phoenix Suns de la Asociación Nacional de Baloncesto, está utilizando parte de su fortuna personal para invertir en edificios de oficinas. El dinero de la familia de Sarver apoya a una firma de inversión con sede en Phoenix, 3Edgewood, que el año pasado adquirió propiedades de oficinas en Dallas y Houston en acuerdos totalmente en efectivo.
Sarver vendió los Suns y un equipo profesional de baloncesto femenino hace dos años después de una investigación de la NBA sobre acusaciones de maltrato a empleados e insultos raciales. Según se informa, vendió los dos equipos por 4.000 millones de dólares. Sarver se negó a discutir el acuerdo.
En octubre, la compañía de Sarver pagó alrededor de 580 millones de dólares en efectivo por un complejo comercial y de oficinas relativamente nuevo en los suburbios de Dallas. Siete años antes, el complejo se había vendido por más de 733 millones de dólares, según datos de CoStar.
Timothy Sloan, ex director ejecutivo de Wells Fargo y vicepresidente de la firma de inversiones Fortress, dijo que es demasiado pronto para que la mayoría de los inversores institucionales comiencen a comprar edificios de oficinas, incluso a precios bajos.
“Es posible que veamos gente rica comprando edificios de oficinas vacíos”, dijo Sloan. «Pero pueden permitirse el lujo de adoptar una visión a largo plazo, algo que un fondo de inversión no puede hacer».
Otro factor que frena la presión de compra es que muchas propiedades antiguas requieren grandes inversiones de capital para proporcionar el tipo de comodidades que los inquilinos buscan o pagan para convertir esos edificios en apartamentos residenciales.
Jeffrey Kaplan, fundador de Meadow Partners, un administrador inmobiliario de 6.200 millones de dólares, dijo que es difícil entusiasmarse demasiado con la compra de un edificio de oficinas antiguo que no tiene las comodidades de uno más nuevo, incluso a un precio bajo.
«En algunos de estos edificios, simplemente no sé qué pasa», dijo Kaplan. “No se pueden convertir todos estos edificios de oficinas ‘meh’ en residenciales. En muchos casos sigue siendo demasiado caro”.
Susan C. playero contribuido a la investigación.
