Las hipotecas asumibles están regresando a un mercado de tipos elevados

Los precios de las viviendas ya eran altos cuando Ellen Harper, una arquitecta de software que vive en Atlanta, comenzó a buscar una casa en 2021. Pero no podría haber predicho el rápido aumento de las tasas de interés el año siguiente e, incluso con un gran pago inicial, el Los nuevos cálculos la hacían sentir incómoda.

A principios de este año, sin embargo, se topó con lo que parecía un portal a un pasado no muy lejano: listados de miles de viviendas acompañadas de una hipoteca de bajo interés, que puede ser transferida del propietario de la vivienda existente al comprador de una nueva vivienda. , conocido como préstamo hipotecario.

La Sra. Harper, que tiene unos cincuenta años, logró hacerse con una de estas casas, y hace dos semanas cerró una colonial de ladrillo de cuatro habitaciones en Fairburn, Georgia, con un pago mensual de $1,400. Esa es una cantidad que podrá afrontar cómodamente durante su jubilación gracias, en gran parte, a una tasa hipotecaria del 2,49%. Eso es menos de la mitad de la tasa actual del 7,09% que se aplica a los préstamos a tasa fija a 30 años, el tipo de hipoteca más popular.

“No quería tener una hipoteca mala y estar en una situación de encadenamiento en la que todo lo que podía hacer era pagar la hipoteca”, dijo la Sra. Harper. Encontró una casa a través de Roam, una nueva empresa lanzada en septiembre que enumera casas con posibles préstamos a bajas tasas y ayuda a los compradores durante el proceso. «Había otras casas, eran bonitas y todo», añadió, «pero opté por la tarifa más baja que pude encontrar».

Asumir una hipoteca no es una especie de truco; Es un beneficio incorporado en algunas hipotecas respaldadas por el gobierno, siempre que los nuevos propietarios califiquen. El proceso no funcionará para todos los posibles compradores porque puede haber varios obstáculos que superar antes de poder reclamar las llaves, que a menudo incluyen un pago inicial considerable. Para los vendedores de viviendas, se puede anunciar junto con encimeras de mármol, para atraer a más compradores potenciales.

Al hacerse popular en la década de 1980, cuando las tasas hipotecarias superaron el 18%, muchos profesionales de bienes raíces desconocen que los préstamos hipotecarios son posibles. Pero a medida que las tasas hipotecarias siguen aumentando, se corre la voz. Realtor.com, un sitio web de listados de bienes raíces, recientemente comenzó a etiquetar propiedades especulativas y hacerlas buscables. Y cada vez más empresas –desde pequeñas operaciones iniciales hasta empresas emergentes como Roam– están aprovechando la oportunidad, compilando listas o mapas de propiedades adecuadas y cobrando a los propietarios una tarifa para ayudarlos a navegar lo que puede ser un proceso de contratación desconcertante.

Según Black Knight, una firma de datos, se estima que 12,2 millones de préstamos son elegibles, o el 23% de las hipotecas activas, aunque la mayoría de las hipotecas convencionales (que representan la mayoría de los préstamos existentes) no lo son. Es una característica integrada en las hipotecas respaldadas por la Administración Federal de Vivienda, que se utilizan ampliamente entre los compradores de vivienda por primera vez, así como entre los del Departamento de Asuntos de Veteranos.

El número de supuestos completados es sólo una fracción de todas las ventas de viviendas, pero está creciendo. En 2023 se completaron más de 6.000 hipótesis, un 139% más que en 2022. Este año ya se han completado 3.896 hipótesis.

Muchos propietarios de viviendas con hipotecas a tasas bajas probablemente aún no estén dispuestos a renunciar a ellas: casi dos tercios de las hipotecas con tasas inferiores al 4% se obtuvieron en los últimos tres años y medio, según Black Knight.

Se deben alinear varias estrellas a la hora de intentar contratar una hipoteca. Debido a que el precio de muchas viviendas se ha apreciado rápidamente y los préstamos concedidos se han reembolsado parcialmente, puede haber una brecha significativa entre el precio de compra y el resto de la hipoteca. Esto significa que los posibles compradores de vivienda pueden necesitar grandes pagos iniciales, o al menos poder calificar para una segunda hipoteca, que tendrá una tasa mucho más alta.

Otro obstáculo es encontrar un vendedor dispuesto a considerar dicha oferta y esperar que el administrador hipotecario que tiene el préstamo –que se paga mucho menos que en una hipoteca nueva típica– procese la contingencia de manera oportuna.

Varias empresas nuevas están tratando de facilitar el proceso, incluida Roam, que recientemente recibió 3 millones de dólares en una inversión liderada por la firma de capital de riesgo Founders Fund y el director ejecutivo de DoorDash, Tony Xu, entre otros.

Roam opera un sitio web similar al de Zillow, excepto que todos los listados, actualmente en 18 ciudades en siete estados, tienen hipotecas inferiores al 6% y son lo suficientemente grandes como para cubrir al menos la mitad del precio de compra.

La empresa se ha asociado con agentes inmobiliarios que conocen las opciones de préstamo en los mercados en los que opera. Sus coordinadores de transacciones llamarán al administrador hipotecario (la empresa que maneja el préstamo) hasta que se cierre el trato. La ayuda de Roam no es barata: cobra el 1% del precio de venta de la vivienda, como $4,500 en una casa de $450,000. Los compradores sólo pagan si se cierra el trato.

En el caso de la Sra. Harper, su corredor presentó su oferta cinco veces diferentes porque el vendedor y su agente inmobiliario se mostraban bastante escépticos. Fue entonces cuando su agente de bienes raíces, Kevin Hosner de Chapman Hall Realtors en Atlanta, se volvió creativo. Prometieron pagarle al vendedor $2,000 adicionales si no cerraban dentro de los 60 días. Roam utilizó esto como inspiración para una nueva garantía: si la suposición no se procesa dentro de los 45 días, la compañía pagará la hipoteca del propietario de forma prorrateada hasta que lo haga. La Sra. Harper finalmente pagó $357,000, con un pago inicial de aproximadamente $170,000.

«El hecho de que sea asumible, técnicamente, no significa necesariamente que el vendedor esté dispuesto a hacerlo», dijo Hosner. «No es tan rápido como una oferta en efectivo que se cierra en dos semanas».

El Sr. Hosner, quien anteriormente fue pastor de una iglesia, ha completado docenas de supuestas transacciones y tiene la pasión de un predicador por difundir información sobre su disponibilidad. Pero no todos los agentes quieren sufrir dolores de cabeza adicionales, y muchos compradores han tenido problemas con los administradores hipotecarios o los prestamistas procesando las suposiciones. Los préstamos hipotecarios pueden tardar entre 45 y 90 días o más en cerrarse, mientras que comprar una casa con una nueva hipoteca suele tardar entre un mes y 45 días en muchas partes del país, dijeron los agentes hipotecarios.

«Los administradores se han mostrado muy reacios a hacerlo», dijo Ted Tozer, miembro no residente del Centro de Políticas de Financiamiento de Vivienda del Instituto Urbano. «De hecho, están perdiendo dinero en todo lo que hacen porque tienen costos sustanciales que no están cubiertos por la tarifa que pueden cobrar».

Tanto la FHA como el VA han establecido límites a la cantidad que los administradores hipotecarios pueden cobrar por las suposiciones.

Para los compradores, buscar hipotecas con tipos bajos puede parecer una obviedad. Pero hay mucho que considerar, incluida la posibilidad de calificar para una segunda hipoteca, algo que potencialmente podría obstaculizar el proceso de cierre o acabar con el acuerdo por completo.

Raunaq Singh, director ejecutivo de Roam, dijo que la incertidumbre a la hora de conseguir un segundo préstamo era un obstáculo frecuente: algunos administradores hipotecarios que tenían el préstamo asumible concederían más crédito, pero no siempre. Para abordar este problema, Roam comenzó recientemente a trabajar con Spring EQ, un prestamista nacional, que otorgará segundos préstamos a los clientes de Roam con puntajes crediticios de al menos 640 y pagos iniciales de al menos el 15%. «Ahora pueden comprar cualquier casa sin preocuparse», añadió Singh.

Imagine una casa que cuesta 400.000 dólares y que viene con una hipoteca asumible de 280.000 dólares. El comprador de la vivienda tendría que aportar 120.000 dólares para cubrir el déficit, ya sea en efectivo o con préstamos. Un comprador que hace un pago inicial del 20%, o 80 000 dólares, todavía necesita otros 40 000 dólares, más los costos de cierre.

Así es como se desglosan los cálculos: el pago mensual total del comprador de vivienda sería de $1,761, en comparación con $2,237 mensuales para una nueva hipoteca con una tasa del 7,5%. Esto incluye el posible pago de una hipoteca de 1.230 dólares (con una tasa del 3%) y un segundo préstamo, de 336 dólares (con una tasa del 9,5%), según los cálculos de Roam.

Hay otro costo continuo incluido en el pago mensual: en los préstamos de la FHA, el comprador de la vivienda también tendría que pagar una prima de seguro hipotecario de $194, que es una tarifa del programa de la FHA para cubrir las pérdidas del prestamista en caso de incumplimiento del pago. prestamista prestatario.

El seguro hipotecario suele cubrir los riesgos asociados con un pago inicial bajo. Pero en este caso, incluso los prestatarios que depositan grandes cantidades de dinero tendrán que pagar la tarifa (muy probablemente el 0,80% del monto del préstamo cada año, que se divide y se paga mensualmente) durante la vigencia del préstamo, aunque hay excepciones.

Las personas que obtienen préstamos VA deben pagar a la agencia una tarifa única del 0,50% del saldo del préstamo, pero no hay costos de seguro continuos. Sin embargo, existen otras limitaciones. Si un comprador que no es un veterano se hace cargo de la hipoteca, el vendedor podría perder todo o parte de su derecho a otro préstamo del VA hasta que cancele el anterior.

Sin embargo, para muchos compradores potenciales, vale la pena.

Ryan Carrillo fue uno de los muchos propietarios que querían mudarse, pero no querían renunciar a su hipoteca del 2,75%.

Una vez que supo que su hipoteca asegurada por la FHA era asumible, pensó que podría intentar encontrar otra. Pero rápidamente se sintió frustrado al intentar encontrar listas confiables.

«Pensé: ‘Ahora estamos en un mundo donde la hipoteca subyacente es más valiosa que los bienes raíces; seguramente tiene que haber una manera de hacer algo con eso'», dijo.

Esto lo llevó a una idea que le compartió en un mensaje de texto a un amigo emprendedor, Louis Ortiz. En agosto, los dos presentaron Assumable.io, una pequeña operación local. Ahora incluye un sitio web con 26.000 listados activos y cobra $1.850 para ayudar a los posibles prestatarios a través del proceso que Carillo está a punto de emprender para su propia familia. Él y su esposa, que tuvieron su primer hijo en enero, se mudarán de Phoenix a Texas para estar más cerca de sus familiares.

No tiene intención de transferir la hipoteca a su comprador; le preocupa que tarde demasiado en completarse dada su inminente mudanza.

La hipoteca que está contratando tiene un tipo de interés del 4,87, lo que se traduce en un ahorro de más de 400 dólares mensuales respecto al que habría obtenido si hubiera contratado un nuevo préstamo al 7,12% indicado.

«Las suposiciones son una máquina del tiempo para los bajos tipos del pasado», añadió. «Cuando hice los números», añadió, «era una obviedad».