En lo que respecta a la vivienda, Susan Apel y Keith Irwin pensaron que habían planificado de manera experta su vida futura. Compraron una casa de cuatro dormitorios en cinco acres en Lebanon, N.H., hace 24 años, y «nos aseguramos de pagar la hipoteca antes de jubilarnos», dijo la Sra. Apel, de 71 años.
De esa manera, el valor líquido de la vivienda que habían acumulado (estiman que su casa ahora vale alrededor de $700,000) les permitiría venderla y reducir su tamaño a vecindarios más pequeños y manejables cuando lo necesitaran.
Ese momento ha llegado. La señora Apel, profesora de derecho jubilada, tiene dificultades para subir escaleras. Irwin, de 71 años, que anteriormente fue gerente de cuentas de una empresa local, está cansado de trabajar en el jardín y palear nieve, y encontrar trabajadores para hacer esos trabajos se ha vuelto difícil.
«Estamos viendo la escritura en la pared», dijo la Sra. Apel. Empezaron a comprar “un lindo apartamento de dos dormitorios y un pequeño estudio, todo en una sola planta”.
Pero no pueden encontrar uno. Los desarrolladores locales están construyendo casas de cuatro niveles con aún más escaleras. Las pocas casas disponibles de una sola planta adecuadas se agotan rápidamente. Los habitantes de las ciudades que huyen de Covid han contribuido a aumentar los precios de las viviendas: una unidad que la pareja vio recientemente costaba 950.000 dólares y necesitaba trabajo, dijo Apel. Incluso las “pequeñas cajas de zapatos” se venden por 600.000 dólares.
«Estábamos muy agradecidos de vivir en este hermoso lugar y de haber pagado nuestra casa», dijo la Sra. Apel. «Nunca se nos ocurrió que no nos daría la oportunidad de salir de esto».
Alrededor del 80% de las personas mayores viven en sus propios hogares. Pero la idea tradicional de que una casa con una hipoteca cancelada puede servir como cajero automático para financiar la vida de los jubilados está cambiando, informan los economistas. Ser propietario de una vivienda ya no es un beneficio absoluto para algunas personas mayores.
“¿Están envejeciendo en su lugar o están estancados en su lugar?” preguntó Linna Zhu, economista investigadora del Urban Institute. “¿Necesitamos repensar el llamado sueño americano? Funcionó para generaciones anteriores, pero ¿sigue funcionando hoy?
El porcentaje de personas mayores con deudas hipotecarias ha ido aumentando durante décadas. De 1989 a 2022, el porcentaje de propietarios de viviendas de entre 65 y 79 años con hipotecas aumentó del 24 al 41 por ciento, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard. La cantidad adeuda también aumentó de 21.000 a 110.000 dólares, ajustados a la inflación.
David Turoff, de 73 años, veterinario en Placerville, California, todavía tiene una hipoteca de 180.000 dólares sobre su casa de dos dormitorios, por ejemplo. Lo refinanció para sacar efectivo, una forma de respaldar su negocio después de la recesión de 2008. «Me alegro de haberlo hecho», dijo, pero «definitivamente era un riesgo». Incluso entre los propietarios de viviendas mayores de 80 años, el 31% tiene una hipoteca.
Los crecientes saldos hipotecarios y las tasas de interés más altas –junto con mayores impuestos a la propiedad, seguros y otros costos– han contribuido a que el 43% de los propietarios de viviendas de mayor edad con hipotecas estén “cargados de costos”, definidos como aquellos que gastan el 30% o más de sus ingresos en vivienda y costos relacionados.
Por supuesto, el valor promedio de la vivienda también ha aumentado, saltando $80,000 en solo tres años, hasta alcanzar $250,000 en 2022. Esa es en gran medida la razón por la que el Centro de Investigación sobre la Jubilación del Boston College redujo recientemente su estimación del porcentaje de familias estadounidenses en riesgo de no poder vivir. mantener su nivel de vida después de la jubilación.
El índice de riesgo de pensiones del centro cayó al 39% en 2022 desde el 47% en 2019, una cifra inquietante pero la más baja desde que el centro comenzó a rastrearla hace 20 años.
El centro basa sus cálculos en que los propietarios de viviendas mayores aprovechan el valor líquido de su vivienda con hipotecas inversas, como hicieron Bart Windrum y Deborah Fink en 2020. A través de la Administración Federal de Vivienda, recibieron una hipoteca inversa sobre su casa en Boulder, en Colorado, con una línea de Crédito de hasta $382,000.
«El motivo era proteger nuestros fondos de pensiones durante el mayor tiempo posible», dijo Windrum, de 71 años, autor y orador.
La línea de crédito les permitió liquidar su hipoteca existente, costear una cirugía de cataratas y procedimientos dentales complicados (ninguno de los cuales estaba cubierto por Medicare), reemplazar un automóvil de 22 años y mejorar la plomería, todo ello manteniendo los ahorros de la pensión. .
«Cuando vendamos este lugar, anticipo que un tercio de su valor, en números redondos, se destinará al pago de la hipoteca inversa», dijo Windrum. Debido a que la legislación federal de 2015 fortaleció la suscripción gubernamental y la protección al consumidor, “nos sentimos cómodos y seguros al utilizar el programa”, dijo.
El Dr. Zhu está de acuerdo y considera que una hipoteca federal inversa es “una forma muy eficaz de aprovechar el valor líquido de la vivienda”.
Pero contratar una hipoteca inversa o extraer el valor líquido de la vivienda es algo que muy pocos propietarios de mayor edad hacen.
Jennifer Molinsky, que dirige la investigación sobre vivienda y envejecimiento en el centro de Harvard, cita una “idea dual de propiedad de vivienda”, en la que la acumulación de riqueza inmobiliaria representa “un ahorro, un colchón para la vida futura”.
«Pero al mismo tiempo nadie quiere tocarlo», añadió. “Quieren dejárselo a sus hijos. Quieren guardarlo para una emergencia”.
Además, el acceso a bienes inmuebles no siempre es sencillo o posible. Con las hipotecas inversas aseguradas por el gobierno federal (oficialmente Hipotecas de Conversión del Valor de la Vivienda, o HECM, por sus siglas en inglés), los costos iniciales son altos (superan los $17,000 para Windrum y Fink) y el papeleo es sustancial. En 2022, solo 64,500 solicitantes mayores recibieron hipotecas inversas a través del programa federal.
Otras formas de acceder al capital inmobiliario también se han vuelto más difíciles a medida que las tasas de interés ultrabajas han regresado a niveles más habituales. Las refinanciaciones con retiro de efectivo realizadas por propietarios mayores de 65 años cayeron a 600 000 en 2022 desde 941 000 préstamos en 2021. “No es tan fácil de conseguir ni tan conveniente como era”, dijo el Dr. Molinsky.
A los prestatarios de mayor edad se les niega la refinanciación de préstamos con más frecuencia que a los más jóvenes, en parte porque los prestamistas consideran los ingresos además de los activos, y los ingresos generalmente disminuyen a medida que los trabajadores se jubilan. Las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda, o HELOC, también se niegan con mayor frecuencia a las personas mayores y son menos atractivas con tasas de interés más altas. Y los costos de mantenimiento aumentan con el tiempo a medida que las casas envejecen junto con sus propietarios.
Además, como descubrieron Apel y Irwin, la escasez de viviendas adecuadas y asequibles para personas mayores dificulta la reducción de personal incluso para aquellos con una riqueza inmobiliaria significativa. “Puedes quedarte estancado cuando quieres seguir adelante”, dijo el Dr. Molinsky.
Los propietarios de viviendas negros e hispanos de mayor edad se encuentran en posiciones particularmente precarias porque gran parte de su riqueza está inmovilizada en sus hogares, dijo Anthony Webb, investigador principal de la Nueva Escuela de Investigación Social.
«No hay nada malo en tener una hipoteca en el lado del pasivo del balance, si va acompañada de fondos en el lado del activo», como ahorros para la jubilación, inversiones y pensiones, afirmó.
Pero los propietarios de viviendas pertenecientes a minorías tienen mucho menos efectivo que los propietarios blancos, en parte debido a sus menores ingresos a lo largo de su vida. «Esta es una historia de desigualdad creciente», dijo el Dr. Webb. Muchos propietarios negros e hispanos “tienen este recurso”, dijo, pero “será difícil mantenerlo”.
Los formuladores de políticas podrían aumentar las opciones de las personas mayores mejorando y racionalizando el programa federal HECM, ampliando los criterios para la refinanciación y los préstamos HELOC, y fomentando el desarrollo de más viviendas, incluidas casas y apartamentos adecuados para compradores e inquilinos de mayor edad.
Los expertos coinciden en que ser propietario de una casa, un poderoso generador de riqueza, todavía tiene sentido en general. Incluso con hipotecas, los propietarios de viviendas de mayor edad tienen más protección contra el aumento de los costos de la vivienda que los inquilinos y es menos probable que se vean afectados por los costos. El valor líquido de la vivienda también puede ayudar a financiar la atención a largo plazo.
Pero la señora Apel y el señor Irwin, mientras continúan su búsqueda, se sienten frustrados. No quieren abandonar la comunidad donde han vivido durante décadas, pero están dispuestos a abandonar su hogar.
“Esta sería una casa familiar maravillosa”, dijo la Sra. Apel. «Pero no podemos liberarlo porque ¿adónde iríamos?»
